개인회생 전세보증금, 지킬 수 있는 금액과 전세대출 처리

전세보증금이 있어도 임대차계약은 그대로 이어집니다

임대차계약은 그대로이고 보증금을 법원에 내지 않습니다. 집주인에게 돌려받을 보증금은 재산이라 재산목록에 적습니다.

이 재산은 갚을 총액에 들어갑니다. 개인회생은 재산을 팔았을 때 채권자에게 갈 돈 이상을 갚기 때문입니다. 보증금에서 담보와 법이 보호하는 금액을 뺀 나머지가 재산입니다.

생활에 필요한 보증금은 보호받을 여지가 있습니다

주거용 보증금 중 법원이 재산 계산에서 빼 주는 면제재산은 보호됩니다. 채무자회생법 제580조가 제383조의 면제재산 규정을 개인회생에도 적용합니다.

보호 범위는 집이 경매로 넘어가도 세입자가 다른 채권자보다 먼저 돌려받도록 주택임대차보호법이 정한 금액(우선변제 범위)까지입니다. 금액은 지역과 계약 시점마다 다릅니다. 보호 금액은 집 주소, 계약일, 전입일, 확정일자, 등기부로 계산합니다.

월세 보증금에도 압류가 들어올 수 있나요?

들어올 수 있습니다. 월세 보증금도 집주인에게 돌려받을 돈이라 채권자가 보증금반환채권을 압류합니다. 압류명령이 집주인에게 송달되면 집주인은 세입자에게 보증금을 내줄 수 없습니다(민사집행법 제227조).

주택임대차보호법 제8조와 시행령에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액은 압류하지 못합니다(민사집행법 제246조 제1항 제6호). 보증금이 소액임차인 기준에 들고, 경매신청 등기 전에 집에 들어가 살면서 전입신고를 마쳤어야 이 보호를 받습니다. 그 금액을 넘는 보증금은 압류 대상입니다.

개인회생을 신청하면 법원은 절차 시작 결정(개시결정) 전에도 압류를 멈추라는 명령(중지·금지명령)을 낼 수 있습니다(채무자회생법 제593조). 개시결정이 나면 채권자목록에 적힌 채권에 의한 강제집행이 중지·금지됩니다(제600조).

보증금에서 전세대출을 빼면 내 재산인가요?

은행이 보증금을 담보로 잡았을 때만 그렇습니다. 보증금 1억원 중 8천만원이 전세대출이면, 은행이 보증금을 담보로 잡았을 때(질권 설정) 내 재산이 2천만원입니다. 집주인에게서 보증금을 돌려받을 권리를 넘겨받았을 때(채권양도)도 같습니다. 아니면 보증금 전체가 재산으로 잡힙니다.

담보 여부는 대출 약정서와 잔액증명서에 나옵니다. 집을 계속 쓰려면 대출 만기와 연장도 같이 확인합니다.

보증금을 못 받아도 전세대출은 따로 남습니다

집주인이 보증금을 안 줘도 전세대출은 그대로 남습니다. 집주인에게 보증금을 돌려받는 일과 은행 대출을 갚는 일은 별개라서 둘 다 준비합니다.

못 받은 보증금도 신청서에 적고, 경매 상황, 선순위 권리, 반환보증 가입 여부를 자료로 냅니다. 한국주택금융공사의 전세자금보증은 은행 대출 보증이고, 보증금을 돌려주는 상품은 전세지킴보증입니다. 가입증서의 상품명으로 구분합니다.

임차권등기를 신청하고 바로 이사해도 되나요?

안 됩니다. 등기부에 임차권등기가 실제로 올라간 뒤에 이사합니다. 임차권등기명령은 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았을 때, 이사한 뒤에도 권리를 지키는 절차입니다. 그 권리는 집이 팔려도 새 주인에게 보증금을 요구할 권리(대항력)와 경매 때 먼저 돌려받을 권리(우선변제권)입니다.

개인회생 신청이 이 절차를 대신하지 않습니다.

상담 때 무엇을 준비하면 되나요?

임대차계약서, 갱신계약서, 보증금 보낸 내역, 전입일과 확정일자 자료, 집 등기사항증명서를 준비합니다. 전세대출이 있으면 약정서, 질권설정·채권양도 서류, 보증서도 챙깁니다.

보증금을 못 받고 있으면 내용증명, 집주인 답변, 소송·경매 서류를 모읍니다. 이 자료로 돌아올 보증금과 그중 내 재산인 금액을 계산합니다.